滨江集团对外担保总额超净资产 强势拿地考验偿债能力

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11月12日,滨江集团发布公告,为切实提高项目融资效率,保障项目的良好运作,将为控股子公司千岛湖翡翠海岸公司、参股公司融滨昌盛公司和天悦公司合计提供12.44亿元的连带责任担保。

截至公告日,公司及控股子公司对外担保总余额为169.88亿元,均为对控股子公司及参股公司的担保,对外担保总余额占公司最近一期经审计净资产的102.54%,其中对合并报表外的参股公司提供的担保总余额为19.7亿元,占公司最近一期经审计净资产的11.89%。

千亿之后负债规模增长 强势拿地考验偿债能力

对外提供过高的担保将会影响公司的长期偿债能力,尤其是在公司负债水平增长的情况下。

随着公司整体业务的发展,相应借款也同步增加。截至2020年9月30日,公司的总负债规模为1414.24亿元,相比年初增长31.91%。其中短期有息负债为123.31亿元,长期有息负债为297.92亿元,分别相比年初增长14.55%和38.54%。长、短期有息负债比为2.42,债务的期限结构较为稳健。

身处千亿行列,公司的融资中银行贷款占比达71%,直接融资占比29%。近年来综合融资成本逆势下降,2017年6%,2018年5.8%,2019年5.6%,2020年6月末公司平均融资成本已降至5.4%,利率水平在民营房企中优势显著,已接近央企的融资水平。

以“三条红线”作为标准,公司剔除预收款后的资产负债率为69.76%,净负债率为115.14%,现金短债比为1,可见虽然公司的融资成本有着很大优势,但是杠杆率依然较高。

由于母公司的规模大、外部对房企母公司的认可度较高,因而,很多项目需要母公司层面进行担保,会削弱长期偿债能力。截至2020年11月12日,公司及控股子公司对外担保总额为169.88亿元,超公司最近一期经审计净资产。

从拿地情况来看,相比其他千亿房企,公司的土地储备不足,截至2020年6月末,滨江集团的土地储备总建筑面积达到1262.01万平方米,土地储备可售货值约2700亿元,其中杭州内占62.4%,且基本在杭州核心区域。公司在市场下行通道中逆周期拿地,仅仅半年就已经超越2019年全年拿地规模。由于支付土地款的增加,公司的购买商品、接受劳务支付的现金增长146.76%,经营活动现金流净流出47.03亿元,也将考验公司的偿债能力。

上半年,公司累计新增土地面积122.48万平方米,新增土储计容建筑面积313.94万平方米,土地款总额523.93亿元,权益土地款280.4亿元,平均楼面价为1.67万元/平方米,新增土储货值权益比例49.6%,比上年同期提高9.2个百分点。

合作开发下盈利质量堪忧

滨江集团属于区域性龙头,主要经营项目集中在杭州及浙江省内的温州、金华、嘉兴、宁波、温岭、湖州等区域。

房企的合作经营可以发挥房企的比较优势,形成协同效应,主要形式包括成立合资公司、入股项目公司,集团间战略合作等。随着行业集中度的提升,合作开发已成为房企重要的经营模式,一方面可以分摊拿地成本,降低资金支出,另一方面可以分散单个项目风险。

依靠大量的合作开发,公司成功跻身千亿行列。目前,公司和全国地产前20强进入浙江的15家都有合作,其中95%都由滨江集团操盘,借此公司也能进一步提高品牌认可度。

虽然合作经营可以减轻公司负担,但同时也会降低公司的盈利质量。2020年上半年公司实现销售547亿元,同比增长5.86%,权益销售额265.1亿元,同比增长26%,销售权益比例48.5%。前三季度公司实现营业收入129亿元,同比增长29.79%,归母净利润为8.89亿元,同比增长3.16%,归母净利润增幅远低于营收增幅。

前三季度公司的净资产收益率为5.29,同比下降0.24。拆解为销售净利率、总资产周转率、权益乘数三个指标来对比。与去年同期相比,公司的资产周转率变化不大,权益乘数从6.5增长至8.83,杠杆水平有所增加。

公司的销售净利率为12.38%,同比下降6.1个百分点,主要是因为毛利率从40.22%下降到36.58%,销售费用率从3.54%增长至3.96%,管理费用率从2.59增长到2.9%,营业成本变动系本期交付楼盘增加,销售费用变动系本期预售楼盘及广告宣传费较上年同期增加,管理费用变动系本期合并范围增加。

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